농촌체험형 펜션
[내집마련] 전원주택을 펜션 운영~앞으로 전망 있는가?[1]
추천 39조회 6280 2013.06.05 07:57신고|
펜션의 전망과 운영
1. 펜션의 전망
고급 민박형 호텔의 한 형태로 목조나 통나무, 기타 건축물이 아름답게 지어진 객실수 5-10개 정도의 소규모 민박형 호텔의 숙박 시설을 말한다. 펜션은 개인 별장과 같은 아늑함과 가족적인 분위기를 특징으로 하는 새로운 스타일의 건전한 레저숙박시설로서 바닷가, 산, 호수주변, 계곡 등 전망이 좋은 관광지역에 집중되어 있으나 점차 테마를 갖춘 테마형 펜션이 등장하면서 관광지가 아닌 농,어촌지역에서도 새롭게 등장하고 있습니다.
우리나라에서는 2000년 제주도개발특별법이 개정되면서 도입된 제도로서 제주도 펜션의 경우 특별법에 의거 일반회원에게 분양 등이 가능토록 규정되어있어 초기자금의 회수가 용이하다. 그러나 수도권 및 강원도 등 기타지역에서 펜션업의 활발한 도입을 추진 중에 있어 향후 새로운 개념의 레저숙박시설로 점차 부상하고 있는 추세입니다.
2. 펜션의 경쟁력
5. 펜션의 특징
시설은 호텔 수준이지만 가격이 저렴하고 황토, 통나무 등 다양한 자연 재료로 건축된 전원형, 농원형, 카페형, 콘도형 등 스타일 펜션들은 자연 체험도 가능해 가족단위의 조용한 휴향 장소로 인기를 모으고 있다. 이밖에도 민박과는 달리 개별 화장실과 주방 시설이 갖추어져 있어 편리하며 가정식 식사도 즐길 수 있습니다.
6. 경쟁상품과 비교
7. 펜션에 대한 전망의 또다른 시각
전원생활을 하면서 펜션 운영을 생각하는 사람들이 점점 늘어나고 있는 가운데 펜션시장은 현재 다양한 변수를 가지고 진행되고 있습니다. 펜션은 고급 민박으로서 그 소재가 목조, 황토집등 다양하며 최대 건축 면적 60평까지는 신고만으로 건축할 수 있기 때문에 60평 규모에 4~7개 정도의 방은 객실로 쓰고 2층은 주인이 거주하는 경우가 많습니다
좀더 다양한 형태로는 5~10평 단위의 원룸 목조 주택이나 조립식 통나무 주택 4~6개를 붙여서 사용하기도 합니다. 최근 주5일 근무제 시행으로 많은 변화가 예고되고 있는데 법정 노동시간이 현행 주 44시간에서 주40시간으로 감축되고 일선 학교도 수업 일수가 주6일에서 주5일로 줄어들 것으로 보여지므로 자연스럽게 전체 국민의 주말 여가시간이 증가되게 되는데, 이는 곧 여가 문화활성화의 촉매제로 작용할 것으로 예상됩니다. 최근 펜션 민박은 수익이 높아져 각광을 받으면서 주말주택으로도 활용하고 수익도 발생되는 완공된 단지형 전원 주택들이 주목을 받고 있는데, 공동 마케팅화 되면서 테마형 펜션 민박마을로 자리 잡고 있는 추세입니다. 리조트나 콘도 업계에서도 펜션 시장 진입을 위해 계속 문을 두드리고 있고 거대 자본들도 참여 기회를 엿보고 있으며, 농림부나 지자체 등에서는 농촌 살리기 방안의 하나로 정책적으로 펜션과 유사한 상품 개발을 위해 노력하고 있습니다. 앞으로 어떤 변화를 보일지, 어디까지 갈 것인가를 가늠하기는 힘들지만 현재의 분위기로 보아 앞으로 펜션은 좀 더 규모화 되고 체계화 될 것으로 생각됩니다 현재 펜션의 운영상황을 보면 어떻게 지어도 기본 수익은 생기는 사업입니다. 하지만 앞으로 펜션들은 차별화 돼야 성공할 수 있습니다. 잘 지어지고 시설이 좋은 펜션, 테마가 있는 펜션, 홍보가 뛰어난 펜션 등은 수익률이 높고 그렇지 않은 곳들은 점차 어려워질 것입니다. 그러므로 고급시설을 갖춘 펜션(현재 객실마다 인터넷을 사용할 수 있도록 한다든가 샤워부스를 설치하고 원목자재로 마감하는 펜션들이 늘어나고 있음)을 계획하든지, 시설투자가 힘들면 확실한 테마를 만들어야 하며, 개별적으로 홍보할 수 있는 방안을 강구해야 합니다. 현재 펜션들은 천편일률적으로 목조주택으로 건축하는 경우가 대부분인데 앞으로 이런 스타일의 집들은 수요자들에게 식상할 수 있으므로 황토집이나 통나무집 등 소재의 차별화가 필요합니다. 또한 집을 짓는 것에만 신경 쓰지 말고 주변을 어떻게 꾸밀 것인가를 함께 생각해야 합니다. 현재 펜션들은 집을 짓고 난 후 주변에 특별한 공간을 만드는 것에 인색하고 공간이 넉넉한 펜션도 찾기 힘듭니다. 앞으로 시설면에서 객실내부가 평준화되면 경쟁력은 외부공간에 있습니다. 도자기체험장, 승마장, 야생화동산, 연못, 캠프파이어장 등 테마공간 꾸미기에 신경 쓰는 펜션들이 많이 늘어나고 있으며 이러한 펜션들이 또한 성공하고 있습니다. 펜션은 '어떤 지역에서 할까?' 보다 '어떻게 운영할까?'를 먼저 생각해야 합니다. 펜션을 시작하는 사람들 중 가장 우선적으로 궁금해 하는 것이 '어디에서 펜션을 해야 할 것인가'인데 장소를 정하는 것도 중요하지만 그것보다 더욱 중요한 것이 '어떻게 운영할까?' 입니다. 운영하는 방법을 먼저 생각한 후에 펜션을 시작해야 합니다. 지역 명소나 축제 등과 연계된 이벤트 기획을 한다든가 어떤 테마로 손님을 맞을 것이며 손님들에게 어떤 서비스를 할 것인가를 먼저 계획을 세워야 합니다. 펜션사업은 호텔과 콘도가 주도하는 숙박업시장에서 새로운 숙박시설의 한 유형으로 정착될 전망이나 펜션업의 법제도의 동향, 펜션 프렌차이즈화와 마켓팅, 펜션의 테마화, 체계화, 차별화, 토속화, 지역화가 펜션의 수익력과 성공적 안착을 가름할 것으로 보입니다.
8. 인.허가 문제
지적법에서 땅은 28가지의 지목으로 분류되어 있는데 여기에서 지역에 상관없이 지목이 대지로 되어 있으면 건축이 가능하다고 보시면 됩니다. 물론 이 경우에도 다른 법규에 저촉이 되는지 알아보는 것도 매우 중요합니다. 그러나 지목이 대지로 되어 있지 않더라도 농지에서는 농지전용허가를 받고 대지로 전환시켜서 건축을 할 수 있고 임야에서는 형질변경허가를 받고 대지로 전환시켜서 건축을 할수 있습니다. 농지전용허가나 형질변경허가를 득한 후 지목을 필요한 면적만큼 대지로 전환하여 펜션주택을 지으실 수 있습니다.
- 농지전용허가를 받은 농지는 허가를 받은 날로부터 2년 이내에 착공하여야 하고 1년 이상 공사를 중단하면 농지전용허가는 취소되므로 이점에 주의 하여야 합니다. 농지 전용허가가 날 수 있는 곳은 기본적으로 도로확보가 가능하고 주변농경지에 피해를 주지 않는 곳이어야 하며, 준농림지의 농지라도 집단화되어 있는 농지는 전용허가를 받기 어려운 경우가 있으므로 유의해야 합니다
- 일반적으로 임야는 1세대당 전원주택부지로 쓰기에는 필지당 면적의 규모가 비교적 큰 경우가 많습니다. 준농림지역의 임야는 일반적으로 준보전임지인데 , 보전임지는 농림지역으로 지정되어 있어 형질변경허가를 받으려면 현지 농민이 아니면 어렵고, 외지인이 처음 부지를 구하는 경우는 준공 전임지라야 집을 짓기 위한 허가를 받기가 용이합니다. 최근 농림수산부가 농지의 무분별한 개발을 막기위해 산지 이용규제를 완화하기로 하여 향후 임야에 대한 개발이 활성화될 전망이며, 개발 가능한 저지대의 임야는 준보전임지로 정하고 개약에 따른 각종부담금의 감면도 시행할 방침입니다.
* 건축허가를 받아야 하는 경우
* 건축신고를 해야하는 경우 · 바닥면적 85m2 이내의 증축, 재축, 개축 · 연면적 합계가 100m2 이하의 주택 (단독주택일 경우 330m2이하) · 연면적이 200m2이하의 창고 (읍, 면 지역) · 연면적이 400m2이하의 축사 (읍, 면 지역) · 연면적이 400m2이하의 작물재배사 (읍, 면 지역) · 건축물의 높이를 3m 이하의 범위 안에서 증축하는 건축물 · 이경우는 지역에 상관없이 바닥면적 85m2(25.7평)의 경우는 증축, 재축, 개축 등이 신고 가능하며 · 이하의 다가구주택과 330m2(99.8평) 이하 단독주택은 신고로 신축가능하다는 것이며, 단 신고
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