농지 대토에 대한 양도소득세 감면 적용 여부

농지 대토에 대한 양도소득세 감면 적용 여부

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12-02-26 16:50

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농지 대토에 대한 양도소득세 감면 작성자 : 정소영 세무사 작성일자 : 2012.02.15. 1. 사례 A는 평택시에 2005년 취득하여 소유 하고 있던 토지가 2008년 사업인정고시되고, 공익사업에 의해 2011년 수용되었다. 위 농지는 수용직전까지 A의 거주지 근방에 있는 토지 였으나, 2009년까지는 근로소득이 있어 직접 자경하지 아니하였고, 그 후로는 부동산 임대 소득만 있었다. A는 거주지 근처에 다시 토지를 구입하려고 하는 상황에 대토 감면을 적용 받을 수 있는지 여부를 알고자 한다. 2. 농지 대토의 요건 요약 구분 농지 대토 감면 내용 사유 경작상 필요에 의하여 경작하던 농지를 양도하고 그에 상응하는 농지 취득 종전 농지 3년 이상 재촌하면서 3년 이상 경작한 농지를 새로운 농지의 취득일로부터 1년 이내 종전 농지를 양도한 경우 새로운 농지 ① 재촌 경작 요건: 3년 이상 재촌, 3년 이상 경작할 것 ② 면적 요건: 종전 농지 면적의 1/2 이상일 것 ③ 가액 요건: 종전 농지 가액의 1/3 이상일 것 ④ 취득 기한: 종전 농지의 양도일로부터 1년 이내(수용의 경우 2년 이내; 2007.2.28 이후 수용되어 대토하는 분부터 적용, 조특령 67③) (2005.12.31 이전 비과세: 종전 농지면적 이상, 종전 농지 가액의 1/2 이상) 지역 요건 ① 주거지역 등 편입일로부터 3년 이내에 양도된 토지 ② 환지예정지 지정일로부터 3년 이내에 양도된 토지 3. 감면 적용 가능 여부 검토 ① 대토 사유 : 경작하던 농지 수용 후 경작을 위해 근방의 농지를 취득하려고 하므로 대토 사유로 볼 수 있다. ② 새로운 농지 취득 요건 : 수용일이 2011년 12월이고 새로운 농지 취득 예정일이 2012년중이므로 새로운 농지 취득 요건을 만족한다. ③ 종전 농지 재촌 자경 요건 : 3년이상 재촌하였으나 2009년까지 근로소득이 있었던 바로 보아 상시 농업에 종사 하였다고 볼 수 없으므로 3년이상 경작 요건을 충족하지 아니한다.   4. 결론 A는 농지가 수용된 후 그에 상응하는 토지는 매입하려고 하는 상황이나, 수용된 토지에 대한 대토 감면을 받을 수는 있는 요건을 충족하지 못하여 농지 대토 감면(100%)를 받지 못하고 공익사업용 토지 수용에 관한 감면(20%)*를 적용받아야 한다. * 공익사업용 토지 감면 : 사업인정고시일 소급하여 2년 이전에 취득한 토지는 양도소득세의 20%를 감면한다.   5. 관련법령 조세특례제한법 제70조 [ 농지대토에 대한 양도소득세 감면(2005.12.31 신설) ] ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지를 경작상의 필요에 의하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지로 대토(代土)함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역(이하 이 조에서 “주거지역등”이라 한다)에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분(換地處分) 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역 등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세를 면제한다.(2011.12.31 개정) ② 제1항에 따라 양도하거나 취득하는 토지가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 주거지역 등에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 토지로서 대통령령으로 정하는 토지의 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.(2010.01.01 개정) ③ 제1항에 따라 감면을 받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.(2010.01.01 개정) 조세특례제한법시행령 제67조 [ 농지대토에 대한 양도소득세 감면요건 등(2005.12.31 신설) ] ① 법 제70조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 거주자”란 3년 이상 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작을 개시할 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다. 이하 이 조에서 “농지소재지”라 한다)에 거주한 자를 말한다.(2010.02.18 개정) 1. 농지가 소재하는 시(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제15조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 안의 지역(2012.02.02 개정) 2. 제1호의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역(2005.12.31 신설) 3. 해당 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내의 지역(2008.02.22 신설) ② 법 제70조 제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작”이란 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다.(2012.02.02 개정) ③ 법 제70조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.(2010.02.18 개정) 1. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일부터 1년(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우에는 2년 내에 다른 농지를 취득한 후 계속하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우(2012.02.02 개정) 가. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 2분의 1 이상일 것 나. 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1 이상일 것 조세특례제한법 제77조[ 공익사업용토지 등에 대한 양도소득세의 감면(2003.12.30제목개정) ] ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2012년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 20[토지등의 양도대금을 대통령령으로 정하는 채권으로 받는 부분에 대해서는 100분의 25로 하되, 「보금자리주택 건설 등에 관한 특별법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따라 협의매수 또는 수용됨으로써 발생하는 소득으로서 대통령령으로 정하는 방법으로 해당 채권을 3년 이상의 만기까지 보유하기로 특약을 체결하는 경우에는 100분의 40(만기가 5년 이상인 경우에는 100분의 50)]에 상당하는 세액을 감면한다.(2010.01.01 개정) [ 부칙 ] 1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득(2010.01.01 개정) [ 부칙 ] 2. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역은 제외한다)의 토지등을 같은 법에 따른 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득(2010.01.01 개정) [ 부칙 ] 3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 토지등의 수용으로 인하여 발생하는 소득(2010.01.01 개정) [ 부칙 ]

 

 

 

대체토지구입이야기

 

| ♡ ―‥‥ 세상사는이야기

카페매니저 | 조회 114 |추천 0 | 2011.11.25. 13:18

구월보금자리 주택지구 잘알지요 유명하니까요 몇일전 개인용달 운영하는 나이지긋한 한분이 부동산에 들어 오시더니 하시는 말슴이 무작정 대체토지 구입해야한다고 하길네 몇평필요하신데요 질문했는데 ,,,,,, 대답이없고 자기가 어린시절 농지 120평 물러 받았나봐요 보상금액은 평당 110만원 받았데요   세법에서 배운대로 하면 토지수용에 의한 토지거래허가구역내의 농지대토 토지수용으로 보상을 받은 자로써 협의양도 또는 수용된 농지를 대체하기 위하여 농지를 취득하려는 경우에는 그가 거주하는 주소지로 부터의 거리가 80km안에서 소재하는 농지를 취득할 수 있다. 협의양도 또는 수용된 농지의 대체취득기간은 3년 이내이고, 새로 취득하는 토지의 가액(공시지가를 기준으로 하는 가액)은 종전 토지가액 이하이어야 한다. □ 토지거래허가 처리 부서 : 시, 군, 구청(처리기간 : 15일) 시장, 군수 또는 구청장은 허가신청서를 받은 때에는 그 허가신청서를 받은 날부터 “민원사처리에관한법률” 규정에 의한 처리기간 내에 허가 또는 불허가의 처분을 하고, 그 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가처분사유를 서면으로 통지하여야 한다. □ 토지의 이용의무 기간 이행의무가 진행중인 기간 중에는 당해 토지를 타인에게 매매, 양도할 수 없다. 다만, 아래와 같이 일정기간 사용한 경우 허가권자의 인정을 받아야 한다. ○ 농업용 토지는 취득일부터 2년이 경과한 경우 [참고] 토지수용에 의한 농지대토(代土)의 양도소득세가 감면 농지소재지(농지가 소재하는 시·군·구 또는 연접한 시·군·구 안의 지역)에 거주하고 경작한 농지를「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우에는 2년 안에 판 농지의 면적 1/2 이상이거나 가격이 1/3이상인 다른 농지를 취득(代土)하여 3년 이상 새로운 농지소재지에서 거주하면서 경작한 경우에는 양도소득세가 감면된다. □ 대토 감면요건(①~③ 동시충족) ① 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수·수용에 따라 수용되는 경우에는 양도일로부터 2년 내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작하는 경우 또는 새로운 농지의 취득일부터 1년내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 농지를 3녕이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 * "농지소재지"라 함은 다음의 각 호의 어느하나에 해당하는 지역을 말함 1. 농지가 소재하는 시·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 안의 지역 2. 제1호의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역 ② 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 2분의 1이상이거나 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1이상일 것 □ 대토에 따른 감면방법 - 당해 농지가 토지수용으로 인하여 발생한 양도소득세의 100%가 감면된다(조특법 제70조). - 8년 이상 자경농지 양도(조특법 69)에 따른 양도소득세와 합해 5개 과세기간 5년간 양도소득세 합계액이 1억원을 초과하는 경우에는 1억원까지만 감면된다(조특법 제133조, 조특부칙 제36조). 토지수용등으로 인한 대체취득시 취.등록세에 대한 비과세 토지보상법등 관계법령의 규정에 의하여 토지등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자에게 부동산이 매수 또는 수용되거나 철거된 자가 계약일 또는 당해 사업인정고시일 이후에 대체취득할 부동산등의 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 그 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년이내에 부동산등을 대체취득한 때(건축중인 주거용부동산을 분양받는 경우에는 분양계약을 체결한 때를 말한다)에는 그 취득에 대한 취.등록세를 부과하지 아니한다. 다만, 사치성재산, 새로 취득한 부동산등의 가액의 합계액이 종전의 부동산등의 가액의 합계액을 초과하는 경우에 그 초과액에 대하여는 부과하게 되며, 부재부동산소유자(외지인)의 대체취득하는 경우에는 취.등록세를 부과한다. [혜택] 보상금 범위내에서 취득세 및 등록세 비과세 [근거법령] 지방세법 지방세법 제109조 및 제127조의2 [감면기간] 보상금 지급일로부터 1년간 □ 대체부동산에 대한 비과세 대상지역 범위 - 농지 외의 부동산등 경우 1. 매수·수용·철거된 부동산등이 소재하는 특별시·광역시·도 내의 지역 2. 가목 외의 지역으로서 매수·수용·철거된 부동산등이 소재하는 시·군·구와 연접한 시·군·구 내의 지역 3. 매수·수용·철거된 부동산등이 소재하는 특별시·광역시·도와 연접한 특별시·광역시·도 내의 지역. 단, 투기지역으로 지정된 지역은 제외한다.   ● 농지에 대한 양도소득세 감면을 제대로 받는 법 토지에 대한 양도소득세의 과세방식은 비과세부터 중과세, 감면 등까지 다양하게 존재한다. 따라서 각각의 내용을 소상히 알고 있어야 토지에 대한 세금을 제대로 활용할 수 있다. 특히 2009.3.16.부터 2010.12.31.까지 시행되는 중과세 세율 적용유예는 토지 소유자에게 상당히 중요한 정보가 된다. 이하에서는 토지세금에 대한 과세체계 그리고 감면 규정을 위주로 토지에 대한 세금을 알아보기로 하자. 토지의 양도소득세 체계 토지의 양도소득세가 비과세되는 경우는 농지를 교환하거나 분합하는 정도가 있다. 농지의 교환은 자기의 농지와 타인의 농지를 서로 바꾸는 것을 말한다. 분합은 자기의 농지 일부를 타인에게 주고 타인의 농지의 일부를 자기 소유로 하는 것을 말한다. 이런 사유로 비과세를 받기 위해서는 3년 이상 농지소재지에서 거주하면서 자경해야 하는 등의 조건을 충족해야 한다. 그런데 이렇게 비과세를 받을 수 없다면 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이다. 하지만 토지는 국민생활과 직결되는 것인 만큼 세금의 일부나 전부를 감면하는 것이 타당하다. 다음을 보자. 구분 감면요건 감면내용 농지 자경농지 (조특법 69) 8년 이상 재촌·자경한 농지 (단, 주거지역 등으로 편입한 경우는 편입일까지의 양도소득세만 면제) 100% 감면(단, 자경농지와 대토 감면분을 합하여 1년간 2억 원, 5년간 3억 원까지만 감면함) 대토 (조특법 70) 경작 상 필요에 의해 농지를 사고 팔 때 감면함. 모든 토지 수용 (조특법 77) 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지를 공공사업용으로 양도한 토지에 대해 감면을 적용함. 현금보상 : 20% 채권보상 : 25%(만기보유시 30%) 토지보상 : 과세이연 감면은 주로 농지에 대해서 적용된다. 8년 이상 자경한 농지나 다른 곳에 가서 농사를 짓기 위해서 기존 농지를 팔 때(대토) 주로 적용된다. 그러나 이와 같이 비과세와 감면을 받지 못하면 이제는 세금을 내야 한다. 토지에 대한 과세방식은 크게 일반과세와 비사업용 토지에 대한 중과세로 나뉜다. 일반과세는 장기보유특별공제와 보유기간에 따른 세율(50%, 40%, 6~35%)이 적용되는 것을 말하고, 중과세는 장기보유특별공제가 적용되지 않으며 세율은 60%로 적용되는 것을 말한다. 여기서 중과세의 내용이 최근 다소 바뀌었다. 2009.3.16부터 2010.12.31.까지는 비사업용 토지에 대한 세율을 보유기간에 따른 세율로 바꿔 적용한다. 다만, 세율은 한시적으로 인하되었으나 장기보유특별공제는 여전히 적용되지 않는다. 따라서 이 기간에 비사업용 토지를 처분하면 종전에 비해 세금혜택을 크게 받을 수 있다. 또한 이 기간 내에 취득한 토지는 앞으로 영구적으로 일반세율을 적용하도록 하였다. 따라서 이 기간에 개인이나 법인이 토지를 취득하면 더 이상 중과세의 위협을 받지 않는다. 참고로 위에서 비사업용 토지란 토지를 비생산적으로 사용하는 것을 규제하기 위해 소득세법 등에서 지목별로 나눠 그에 대한 판단기준을 두고 있다. 농지의 경우 도시지역의 주․상․공 이외의 전 지역에서 일정기간 재촌·자경을 하면 비사업용 토지에서 제외한다. 여기서 일정기간이란 전체 보유기간 중 80% 이상, 양도일 직전 5년 중 3년 또는 3년 중 2년 이상을 직접 재촌하면서 자경하는 것을 말한다. 다만, 이 요건을 충족하지 않더라도 농지법에서 소유가 인정되는 토지(주말 체험영농 소유농지로서 세대 당 1,000㎡ 이하, 5년 내 양도하는 상속․이농농지 등), 종중소유농지(2005.12.31이전까지의 취득분에 한함), 개인이 2006년 말 현재를 기준으로 20년 이상 보유한 농지(단, 2009.12.31까지 양도해야 함) 등은 비사업용 토지에서 제외한다. 농지에 대한 양도소득세 감면을 받는 방법 농지를 양도할 때에는 실무적으로 감면을 받는 것이 중요하다. 잘만 하면 양도한 해에 양도소득세를 2억 원(5년간 3억 원)원까지 감면받을 수 있기 때문이다. 먼저, 8년 자경농지에 대한 감면내용을 보자. 이 제도는 농업소득세 과세대상농지를 8년 이상 재촌·자경한 거주자가 양도일 현재에 농지 상태로 양도하는 경우 양도소득세를 100% 면제한다. 따라서 농지를 대지 등으로 바꿔서 양도하면 감면받지 못하는 것이 원칙이다. 2002.1.1. 이후에 당해 농지가 주거지역 등에 편입된 경우에는 편입일까지의 양도소득에 대해서만 감면한다. 참고로 감면세액에 대해서는 농어촌특별세가 과세되지 않는다. 거주지역 직접자경 농지요건 대상농지 경작기간 ➀ 농지소재지인 시·군·구(자치구)에서 8년 거주 ➁ 그 지역과 연접한 시·군·구(자치구)에서 8년 거주 ➂ 농지로부터 20㎞ 이내에서 8년 거주 농업기반공사와 농업법인에게 양도하는 경우 3년 이상(2010.12.31.까지 양도해야 함) 양도일 현재의 농지로서 농업소득세 과세대상이 되는 토지(주거지역 등 편입일 등부터 3년 이내 양도하는 토지) 그 외의 농지 8년 이상 여기서 재촌이란 농지가 소재한 지역에서 거주해야 한다는 것을 의미한다. 그리고 재촌기간은 토지 보유기간 중 8년을 채우면 된다. 따라서 양도일 현재에 재촌하지 않아도 감면규정이 적용된다. 참고로 앞의 재촌개념에는 농지소재지로부터 20㎞ 이내 또는 연접한 시․군․구(자치구인 구를 말함)안의 지역에서 거주한 것을 포함한다. 만일 실질은 재촌했으나 주민등록초본 등에서 재촌으로 나오지 않는 경우에는 전화가입증명원이나 인우보증서 등으로 이를 입증하도록 한다. 자경은 원칙적으로 농지소유자가 농작물의 1/2이상을 자기의 노동력에 의해 직접 경작하였음을 보여줘야 한다. 따라서 대리경작이나 다른 세대원이 농사를 짓는 것은 자경했다고 할 수 없다(서면4팀-359, 2007. 1.26.). 자경에 대한 입증은 농지원부나 조합원증명원, 농지위원장이 확인한 자경농지사실확인서, 농업일지, 농약 및 비료 구입영수증, 인우보증서 등으로 한다. 참고로 경작기간을 따질 때에는 전체 보유기간 중 8년을 충족하면 되며 특이하게도 피상속인(사망자)의 경작기간을 포함한다. 따라서 피상속인과 상속인의 자경기간을 통산하여 8년 이상이 되면 감면받을 수 있다. 다만, 상속인이 이에 대한 감면을 받기 위해서는 상속개시일로부터 3년 내에 양도해야 한다(2006.2.9 전 상속받은 농지로서 2008.12.31까지 양도하는 경우에는 종전 규정을 적용함). 한편, 농지에 대한 양도소득세가 감면한도를 초과한다고 판단되면 농지를 여러 사람이 상속받는 것이 좋다. 상속인에 대한 8년 자경농지 감면은 상속인별로 시행되기 때문이다. 그런데 이런 혜택을 모른 상태에서 농지를 증여받는 경우가 종종 있다. 이렇게 되면 자경기간은 수증일 이후의 기간부터 따지게 되므로 8년 자경농지에 대한 감면혜택을 받을 수 없게 된다. 따라서 8년 이상 자경한 농지를 증여받을 때에는 이러한 점을 충분히 고려해야 한다. 다음으로 농지대토에 대한 감면내용을 보자. 이 규정은 재촌·자경기간이 8년이 안되었을 때 사용하면 유용성이 높다. 다만, 이 규정으로 감면을 받기 위해서는 일단 종전의 농지소재지에서 3년 이상 재촌(연접 시·군·구 또는 20㎞ 이내 거주 포함)하면서 농사를 지었어야 한다. 또한 새로운 농지 소재지에서도 3년 이상 재촌·자경을 해야 한다. 그렇지 않으면 세금추징을 받게 된다. 이외에도 대토한 농지는 다음 중 하나 이상을 충족해야 한다. 새로운 농지는 기존농지를 양도한 후 1년(수용 등은 2년) 내에 취득해도 되고, 반대로 새로운 농지를 취득한 후 1년 내에 기존농지를 양도해도 된다. · 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지 면적의 2분의 1 이상일 것 · 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지 가액의 3분의 1 이상일 것 신방수세무사(www.stax.co.kr)